La normativa di riferimento per le case vacanze è dettata dalla legge regionale n.17 del 24 novembre 2001
L’allegato B alla Legge Regionale n.17 del 24 novembre 2001 dispone che la superficie minima per ciascun posto letto nelle case e appartamenti per vacanze sia non inferiore ad otto mq. Ulteriori posti letto sono multipli di tale superficie minima. Pertanto, una camera con due posti letto dovrà essere necessariamente grande almeno 16 mq.
La normativa di riferimento per gli ostelli è dettata dalla legge regionale n.17 del 24 novembre 2001.
La normativa di riferimento è costituita dalla Legge regionale n.15 del 8 novembre 2008, da ultimo modificata dalla legge Regionale n.22 del 8 agosto 2016, nonché dal regolamento di attuazione n.18 del 28 dicembre 2009.
Il domicilio, a differenza della residenza, non può essere dichiarato e registrato presso l’ufficio anagrafe comunale. Per questo motivo, si ritiene che il possesso del requisito dello stabile domicilio all’interno di un immobile in cui si intende avviare una attività di bed and breakfast possa essere attestato unicamente attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da allegare al modello di SCIA per strutture ricettive extralberghiere.
Lo stabile domicilio all’interno di un immobile adibito a bed and breakfast può essere inoltre implicitamente deducibile dal fatto che il titolare dell’attività non destina alla ricettività l’appartamento nella sua interezza ma riserva a se una parte dello stesso per soggiornarvi, che può essere costituita da una camera da letto o da altro ambiente idoneo allo scopo.
La nuova formulazione dell’articolo 1 comma 1 della Legge Regionale n.5 del 10 maggio 2001 non prevede più il “carattere saltuario” dell’attività di bed and breakfast. Di conseguenza, appare non più coerente con il nuovo dettato normativo la sospensione temporanea dell’attività, per periodi più o meno lunghi nel corso dell’anno, imposta da alcuni regolamenti comunali allo scopo di garantirne la saltuarietà.
No. L’articolo 1 comma 1 della Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 recita “Costituisce attività ricettiva di "Bed and Breakfast" l'offerta di alloggio e prima colazione esercitata, con carattere saltuario e non professionale, da un nucleo familiare che, ad integrazione del proprio reddito, utilizza parte della propria abitazione, fino ad un massimo di quattro camere e per un massimo di otto ospiti.” Tali sono, pertanto, i limiti giornalieri di capienza massima della struttura.
L’articolo 2 della Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17 cita testualmente: “1. Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con un massimo di dodici posti letto, gestite da privati, ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile, purché singolarmente dotati di servizi igienici.” Si evince che lo stesso soggetto privato trova un limite nell’esercitare ulteriori attività di affittacamere costituito, congiuntamente, dal numero delle camere (e posti letto) e dalla ubicazione delle stesse. Pertanto, nello stesso stabile un unico soggetto imprenditoriale non può superare i suddetti limiti attraverso la presentazione di due scia differenti.
L’articolo 3 comma 1 della Legge Regionale n.17 del 24 novembre 2001 “Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere” definisce le Case e appartamenti per vacanze “le case e gli appartamenti dati in locazione ai turisti, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, ma con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza minima di tre giorni e massima di novanta giorni.”.
Il tenore della norma porta a ritenere che un appartamento utilizzato per l’attività di casa vacanze sia concesso in locazione ai turisti nella sua interezza e che, di conseguenza, non sia possibile, per il titolare o il gestore di una casa vacanze, esercitare un’altra attività, come quella di home restaurant, all’interno del medesimo appartamento.
Le Country House in Campania sono disciplinate dalla Legge Regionale n.17 del 24 novembre 2001, il cui articolo 6 recita: “1. Al fine della valorizzazione turistica delle zone interne della Campania sono consentite attività ricettive in case rurali autorizzate dai comuni. Le strutture devono essere localizzate in fabbricati esistenti, rurali o case padronali, in comuni con non più di 10.000 abitanti secondo i dati dell’ultimo censimento oppure in comuni che ricadono anche parte nelle delimitazioni di parchi nazionali o regionali (…).”
La sopra citata norma non indica alcuna specifica categoria catastale; tuttavia, essendo richiesto il requisito di ruralità degli immobili utilizzati, si ritiene che i locali che si desidera adibire a Country House debbano rientrare nella categoria catastale A6.
L'attività di affittacamere è definita all'articolo 2 della Legge Regionale n.17/2001 "Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere". Il suddetto articolo 2, non richiedendo una forma specifica di esercizio dell’attività, consente tale esercizio sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale.
Il competente ufficio regionale, nel fornire riscontro ad una richiesta di chiarimenti in materia di strutture ricettive extralberghiere ricevuta dal SUAP del Comune di Napoli, ha rappresentato che “Per gli esercizi di affittacamere i requisiti minimi dimensionale per le camere da letto sono i seguenti:
- Singola: 9 mq;
- Doppia: 14 mq.
Per camere con più posti letto occorre aggiungere 8 mq a posto letto (e relativi multipli) e, pertanto, a titolo esemplificativo:
- Tripla: 22 mq;
- Quadrupla 30.”
La normativa di riferimento per gli esercizi di affittacamere è la Legge Regionale n.17 del 24 novembre 2011 (“Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”).
L’articolo 1 comma 1 della Legge Regionale n.5 del 10 maggio 2001 definisce l’attività ricettiva di Bed and breakfast “l’offerta di alloggio e prima colazione esercitata da un nucleo familiare utilizzando parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e otto posti letto. L’attività di Bed and Breakfast può essere svolta:
- in forma non imprenditoriale: con carattere non professionale, ad integrazione del reddito familiare;
- in forma imprenditoriale: con carattere professionale, previa iscrizione nel registro delle imprese del titolare componente del nucleo familiare”
Il successivo comma 5 del medesimo articolo prescrive inoltre che “L’esercizio dell’attività di cui al comma 1 non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile e comporta, per i proprietari o i possessori dell’abitazione, l’obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa”
Tale prescrizione, unitamente alla disposizione riguardante l’utilizzo di parte della propria abitazione di cui al comma 1, non rende evidentemente fattibile la gestione di più bed and breakfast da parte del medesimo soggetto, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale.
In via generale, il trasferimento ad altro soggetto del titolo autorizzatorio di una attività economica prevede la presentazione al SUAP del Comune territorialmente competente di apposita Comunicazione di subingresso in attività, all’interno della quale deve essere specificata la motivazione del subingresso (Compravendita, affitto d’azienda, donazione, fusione ecc.)
Nel caso di un bed and breakfast in forma imprenditoriale, pertanto, è sufficiente presentare tale al SUAP tale comunicazione di subingresso.
Nell'ipotesi invece di una attività gestita in forma non imprenditoriale, il fatto che la stessa non sia iscritta al registro delle imprese ne rende concettualmente impossibile la cessione formale ad un altro soggetto. Per questo motivo, qualora si intenda attuare il trasferimento della titolarità di un bed and breakfast gestito in forma non imprenditoriale (nel caso, ad esempio, di trasferimento per atto tra vivi o per causa di morte della titolarità e/o della disponibilità dell'immobile utilizzato), si ritiene opportuno procedere con la Comunicazione di cessazione dell’attività al momento attiva alla quale farà seguito la presentazione di nuova SCIA per strutture ricettive extralberghiere
In ogni caso, il soggetto che rileva il bed and breakfast dovrà fissare al suo interno la residenza o lo stabile domicilio, come stabilito dall'articolo 1 comma 5 della Legge Regionale n.5 del 10 maggio 2001
La normativa di riferimento per i b&b è data dalla Legge regionale n.5 del 10 maggio 2001 (“Disciplina dell’attività di bed and breakfast”) e ss.mm.ii.
I soggetti abilitati a svolgere l’attività di bed and breakfast, sia in forma imprenditoriale che non, sono indicati incidentalmente dall’articolo 1 comma 5 della Legge Regionale n. 5 del 10 maggio 2001 - come modificata dall'articolo 14, comma 1 della Legge regionale 5 luglio 2023, n. 11 - che prescrive che “l'esercizio dell'attività di cui al comma 1 non costituisce cambio di destinazione d'uso dell'immobile e comporta, per i titolari dell'abitazione, l'obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa. Con la nuova formulazione si è inteso chiarire che tale tipo di attività è estesa ai titolari dei diritti reali o di diritti personali di godimento sull’immobile, purché compatibili con l’attività in questione, e sempre che siano rispettati i requisiti di residenza e stabile domicilio nell’immobile oggetto dell’attività.
Ai sensi dell’art 13-ter del Decreto-Legge 18 ottobre 2023, n. 145 convertito con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191 (in G.U. 16/12/2023, n. 293), il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo alle unità immobiliari destinate a locazioni turistiche, alle unità immobiliari destinate a locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il codice è rilasciato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura informatizzata, ed è registrato nella banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR)
Il CIN deve obbligatoriamente essere richiesto dai
– titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive sia alberghiere che extralberghiere;
– locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
– locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
utilizzando l’apposito servizio telematico messo a disposizione dal Ministero del Turismo all’indirizzo https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
Il CIN, pertanto, a differenza del CUSR, non viene richiesto dal SUAP.
La procedura di annullamento e riassegnazione del CUSR è obbligatoria in caso di:
- cambiamento della forma di gestione (da non imprenditoriale a imprenditoriale o viceversa);
- modifica della titolarità dell’attività;
- variazione della tipologia della struttura (ad esempio da bed and breakfast ad affittacamere).
Il SUAP del Comune territorialmente competente riceve la richiesta di variazione e, nei casi previsti, attiva il procedimento che porta all’annullamento e alla successiva riassegnazione del CUSR.
A seguito delle modifiche che comportano variazioni del CUSR, il CIN eventualmente già assegnato viene annullato.
Per l’effetto, il titolare/locatore della struttura dovrà richiedere un nuovo CIN tramite la piattaforma ministeriale BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) disponibile all’indirizzo https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
La comunicazione dei prezzi va trasmessa entro il 1° ottobre di ogni anno per le tariffe da applicare dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno successivo. Eventuali modifiche ai prezzi già comunicati possono essere applicate dal 1° giugno, ma vanno comunicate alla Regione entro il 1° marzo dell’anno in corso.
Le modalità per la trasmissione dei prezzi sono disponibili sul portale web della Regione Campania al seguente indirizzo: Comunicazione prezzi | Regione Campania