Le locazioni brevi sono definite dall'articolo 207 comma 1 del Decreto legislativo n. 117 del 19 giugno 2026 come "i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare."
Per tale tipologia di locazione, che non costituisce attività ricettiva in senso stretto, non sono previste le prestazioni di servizi accessori al godimento dell’immobile (come ad esempio la fornitura di prima colazione, il servizio di reception, il cambio biancheria ecc. ), nè la somministrazione di alimenti e bevande. Gli unici servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani e lo svolgimento della pulizia al check-out.
Per poter avviare la locazione di un appartamento con la formula degli affitti brevi è necessario:
- Presentare istanza di avvio della attività al SUAP territorialmente competente
- Nel caso di svolgimento in forma non imprenditoriale, possibile se il medesimo titolare non destina a locazione breve più di due appartamenti, è necessaria la trasmissione al SUAP di apposita Comunicazione avvio attività di locazione breve/turistica in forma non imprenditoriale.
- Nel caso invece di locazione in forma imprenditoriale, obbligatoria se si supera la soglia dei due appartamenti locati dal medesimo soggetto, è necessario trasmettere al medesimo SUAP SCIA per avvio attività di locazione breve/turistica in forma imprenditoriale.
- Attendere il rilascio del CUSR da parte del SUAP al quale è stata presentata l’istanza;
- Registrare la struttura nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo per ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale).
- Effettuare l’iscrizione al portale alloggiati web della Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti.
- Esporre il codice CIN all’esterno dell’immobile da locare.
Una volta avviata l’attività, per ogni locazione effettuata sarà necessario:
- Stipulare il contratto di locazione, che non dovrà essere obbligatoriamente registrato;
- Comunicare alla Questura territorialmente competente attraverso il portale alloggiati web i dati delle persone ospitate all’interno dell’appartamento;
- Pagare la tassa di soggiorno per gli ospiti, laddove prevista;
- Trasmettere alla Regione Campania i dati relativi alle presenze per fini statistici attraverso la piattaforma telematica Sinfonia Turismo Smart.
In sede di dichiarazione dei redditi, infine, sarà necessario riportare i proventi dell’attività svolta e pagare le tasse secondo il regime fiscale posseduto.
- Nel caso di locazione breve in forma non imprenditoriale, si potrà optare per il regime della cedolare secca: a partire dall’anno di imposta 2024, si applica l'aliquota del 21% ad una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e del 26% per l’eventuale secondo immobile. Resta ferma in ogni caso la possibilità di assoggettare i redditi da locazione breve all’IRPEF, concorrendo alla formazione del reddito imponibile IRPEF.
- Nel caso di locazione breve in forma imprenditoriale, invece, i redditi prodotti andranno tassati come reddito di impresa.
La locazione breve, o affitto breve, può essere svolta in forma imprenditoriale o in forma non imprenditoriale.
Qualora l’attività si svolga in forma imprenditoriale, come previsto dall’art. 13 ter comma 8 del DECRETO-LEGGE 18 ottobre 2023, n. 145, è necessaria la presentazione della SCIA al Comune territorialmente competente.
Si ricorda che la forma imprenditoriale è obbligatoria qualora si superino i due appartamenti destinati a tale tipologia di locazione, come dispone l’art 1 comma 595 del LEGGE 30 dicembre 2020, n. 178 come novellato dall’art 1 comma 17 della LEGGE 30 dicembre 2025, n. 199.
Nel caso di locazione breve in forma non imprenditoriale è prevista invece una comunicazione da presentare al Comune in cui si svolge tale attività, secondo le modalità stabilite dal medesimo ente.
Sì. L’articolo 13 comma 1 della Legge Regionale n.16 del 7 agosto 2019 (così come modificato dall'art. 5 della Legge Regionale n.11 del 5 luglio 2023, pubblicata sul BURC n.50 di pari data) dispone che "Al fine di semplificare i controlli dell'offerta turistica regionale da parte delle autorità competenti, è istituito il Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive (CUSR), alberghiere ed extralberghiere, nonché delle locazioni brevi di cui all’articolo 13-quater del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58 (Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi)[...]".
Le locazioni brevi ubicate in Campania sono obbligate ad utilizzare il Codice Unico identificativo Regionale delle Strutture Ricettive (CUSR) in tutte le attività di commercializzazione, comunicazione e promozione, nonché per ricevere contributi regionali.
La generazione e l’attribuzione del CUSR è effettuata dai Comuni dove è ubicata la struttura ricettiva, attraverso l’utilizzo del sistema della Regione Campania denominato Sinfonia Turismo Smart nella sezione destinata ai Comuni.
Per l’esercizio delle attività ricettive extralberghiere, le vigenti leggi regionali in materia prevedono che i locali di esercizio siano conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali. Analogamente, la normativa nazionale prevede che sia possibile locare con la formula degli affitti brevi unità immobiliari ad uso abitativo.
Ne consegue che l’esercizio di una attività ricettiva extralberghiera non può prescindere dall’agibilità dell’immobile. L’agibilità certifica che l’edificio possiede i requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e, ove previsto, di digitalizzazione infrastrutturale.
Il Decreto-legge n.6 del 29 maggio 2024 (cd. “Decreto salva casa”), intervenendo sull’articolo 24 del DPR 380/2001, ha previsto alcune deroghe riguardanti la agibilità degli edifici, definendo superfici inferiori a quelle previste dal Decreto ministeriale del 1975.
In particolare, l’articolo 1 di detto Decreto ha modificato l’articolo 24 del Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 6 giugno 2001 con l’aggiunta del comma 5-bis, che prevede che “Nelle more della definizione dei requisiti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell'acquisizione dell'assenso da parte dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:(…) b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.”
Il successivo comma 5-ter del medesimo articolo indica le condizioni alle quali può essere consentita l’agibilità di edifici di superficie inferiore a 28 mq per una persona e a 38 mq per due persone, stabilendo che “L'asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.”
E’ pertanto possibile ottenere l’agibilità di immobili di superficie inferiore a 28 mq, fino al limite inferiore di 20 mq, prevedendo una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 mq per una persona e di 28 mq per due persone, purché vengano rispettate le condizioni previste al comma 5-ter del DPR 380/2001. Senza queste condizioni, le superfici minime richieste per una e due persone restano, rispettivamente, di 28 e 38 metri quadrati.
In ogni caso, l’agibilità di tali immobili, anche per l’utilizzo ai fini turistici, deve essere preventivamente asseverata da tecnico qualificato mediante presentazione al Comune della Segnalazione Certificata di Agibilità prevista dall’articolo 24 comma 1 del Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 6 giugno 2001
Occorre infine evidenziare che, nel caso delle cd. “microcase”, ai fini dell’agibilità e della determinazione del numero di occupanti non rilevano le misure dei singoli ambienti: ad esempio, anche in presenza di una camera avente superficie pari o superiore a 14 mq, non è possibile ospitare due persone se l’intero appartamento non presenta una superficie complessiva almeno 38 metri quadri (o 28 mq nel caso di applicazione del decreto “Salva Casa”).
Si. In Campania è obbligatoria la trasmissione delle presenze per fini statistici anche per gli affitti brevi, attraverso la piattaforma regionale Sinfonia Turismo Smart
Nel caso di affitti brevi, la cui durata è inferiore a trenta giorni, non è prevista la registrazione del contratto.
Tuttavia, si sottolinea che l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 26/E del 12 giugno 2011 ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, anche non consecutivi, scatta l’obbligo di registrazione del contratto.
Non si rinviene, all’interno della vigente normativa, alcun limite al numero di appartamenti che un soggetto può adibire a locazione breve.
Tuttavia, a partire dall’anno di imposta 2026, è possibile adibire a locazione di breve in forma non imprenditoriale un massimo di due appartamenti per ogni periodo di imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti).
L’articolo 207 comma 4 del Decreto Legislativo 19 giugno 2026, n. 117 "Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi" ha previsto che “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui al presente articolo, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.”
Pertanto l’attività di locazione breve in forma non imprenditoriale è possibile solo nel caso di locazione di uno o due appartamenti. Superata tale soglia, scatta la presunzione di imprenditorialità e la gestione della locazione di tutti gli appartamenti, anche dei primi due, diviene in forma imprenditoriale.
La sottoscrizione del contratto di locazione di un appartamento con la formula degli affitti brevi è obbligatoria anche se la prenotazione dell'immobile avviene attraverso una piattaforma di intermediazione come Airbnb ed è a carico del locatore.
Qualora ci si avvalga di soggetti terzi per la stipula dei contratti di locazione breve, come intermediari immobiliari o portali telematici tipo AirBnB che fanno da tramite tra locatore e locatario, tali soggetti, ai sensi della circolare dell’Agenzia delle Entrate n.24/e del 12 ottobre 2017, devono inviare al Fisco apposita comunicazione annuale contenente i seguenti dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite: nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. I dati devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate.
Nella medesima circolare, l’Agenzia delle entrate ha specificato che: “sono tenuti alla trasmissione dei dati non tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta di abitazione, ma soltanto coloro che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.”
Con provvedimento prot. n. 86984/2022 del 17 marzo 2022, l’Agenzia delle entrate dispone inoltre che, a decorrere dai contratti stipulati nel 2023, gli intermediari dovranno comunicare, in aggiunta alle informazioni sopra riportate, anche i dati catastali degli appartamenti dati in locazione.