Per l’esercizio delle attività ricettive extralberghiere, le vigenti leggi regionali in materia prevedono che i locali di esercizio siano conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali. Analogamente, la normativa nazionale prevede che sia possibile locare con la formula degli affitti brevi unità immobiliari ad uso abitativo.
Ne consegue che l’esercizio di una attività ricettiva extralberghiera non può prescindere dall’agibilità dell’immobile. L’agibilità certifica che l’edificio possiede i requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e, ove previsto, di digitalizzazione infrastrutturale.
Il Decreto-legge n.6 del 29 maggio 2024 (cd. “Decreto salva casa”), intervenendo sull’articolo 24 del DPR 380/2001, ha previsto alcune deroghe riguardanti la agibilità degli edifici, definendo superfici inferiori a quelle previste dal Decreto ministeriale del 1975.
In particolare, l’articolo 1 di detto Decreto ha modificato l’articolo 24 del Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 6 giugno 2001 con l’aggiunta del comma 5-bis, che prevede che “Nelle more della definizione dei requisiti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell'acquisizione dell'assenso da parte dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:(…) b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.”
Il successivo comma 5-ter del medesimo articolo indica le condizioni alle quali può essere consentita l’agibilità di edifici di superficie inferiore a 28 mq per una persona e a 38 mq per due persone, stabilendo che “L'asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.”
E’ pertanto possibile ottenere l’agibilità di immobili di superficie inferiore a 28 mq, fino al limite inferiore di 20 mq, prevedendo una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 mq per una persona e di 28 mq per due persone, purché vengano rispettate le condizioni previste al comma 5-ter del DPR 380/2001. Senza queste condizioni, le superfici minime richieste per una e due persone restano, rispettivamente, di 28 e 38 metri quadrati.
In ogni caso, l’agibilità di tali immobili, anche per l’utilizzo ai fini turistici, deve essere preventivamente asseverata da tecnico qualificato mediante presentazione al Comune della Segnalazione Certificata di Agibilità prevista dall’articolo 24 comma 1 del Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 6 giugno 2001
Occorre infine evidenziare che, nel caso delle cd. “microcase”, ai fini dell’agibilità e della determinazione del numero di occupanti non rilevano le misure dei singoli ambienti: ad esempio, anche in presenza di una camera avente superficie pari o superiore a 14 mq, non è possibile ospitare due persone se l’intero appartamento non presenta una superficie complessiva almeno 38 metri quadri (o 28 mq nel caso di applicazione del decreto “Salva Casa”).