Non si rinviene, all’interno della vigente normativa, alcun limite al numero di appartamenti che un soggetto può adibire a locazione breve.

Tuttavia, a partire dall’anno di imposta 2026, è possibile adibire a locazione di breve in forma non imprenditoriale un massimo di due appartamenti per ogni periodo di imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti).

L’articolo 207 comma 4 del Decreto Legislativo 19 giugno 2026, n. 117 "Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi" ha previsto che “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui al presente articolo, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.”

Pertanto l’attività di locazione breve in forma non imprenditoriale è possibile solo nel caso di locazione di uno o due appartamenti. Superata tale soglia, scatta la presunzione di imprenditorialità e la gestione della locazione di tutti gli appartamenti, anche dei primi due, diviene in forma imprenditoriale.