Non si rinviene, all’interno della vigente normativa, alcun limite al numero di appartamenti che un soggetto può adibire a locazione breve.

Tuttavia, a partire dall’anno di imposta 2026, è possibile adibire a locazione di breve in forma non imprenditoriale un massimo di due appartamenti per ogni periodo di imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti).

L’articolo 1 comma 595 della Legge n.178 del 30 dicembre 2020 (Legge di bilancio 2021)  come novellato dall’art 1 comma 17 della LEGGE 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di bilancio 2026) ha previsto infatti che “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.”

Pertanto l’attività di locazione breve in forma non imprenditoriale è possibile solo nel caso di locazione di uno o due appartamenti. Superata tale soglia, scatta la presunzione di imprenditorialità e la gestione della locazione di tutti gli appartamenti, anche dei primi due, diviene in forma imprenditoriale.